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作者：网页游戏公益服 来源：http://www.banruo.net 时间：2019-12-18 01:50
中房报记者 苗野 | 北京报道
房企融资无时不在。楼市火爆，融资做大；楼市遇冷，融资避险。
12月12日晚，泰禾集团(000732,股吧)宣布发行1.105亿美元票据，发行期限为364天，票面年息11%。所募集资金用于境内项目建设及一般企业用途。
12月5日，融信中国发布公告称，发行2023年到期的3.24亿美元，票面利率为8.1%的优先票据。
12月3日晚，佳源国际宣布已向联交所提出申请，发行2022年到期的额外3000万美元优先票据，利率为13.75%，与7月11日发行的2.25亿美元于2022年到期的利率为13.75%的优先票据合并组成单一系列。
市场上不断传称房企融资环境再次收紧，但房企发债仍是去年底以来的“井喷”态势。克而瑞数据显示，今年1~11月，房企境内外发债总量达6527.9亿元，仅11月单月，房企境内外发债总量为497.21亿元，环比10月上升23%。
“年底都在冲业绩，一方面加速推盘回笼资金，一方面通过各种渠道融到钱才是关键。发债融资是行业普遍现象，借新还旧的诉求始终存在。”一位不愿具名的房企资本中心人士告诉记者，“如果能融到钱，我们还会继续融资。”
从融资成本看，出现了极端分化现象。中国房地产报记者粗略统计，在最近一个月内的几笔融资中，成本就呈现出3.05%到15%的差距。万科、中海、华润置地等头部房企发债利率均在4%以下；德信中国、佳兆业、华南城、毅德国际、佳源国际等房企则以超过10%的利率融资。
有业内人士称，临近年底，有些企业急于偿还旧债，可能会出现几笔规模不小且利率较高的融资。“市场融资两极分化过去也出现过，越不缺钱的房企，借钱越容易且多，越缺钱的可能钱都借不到，更缺钱。”从宏观面看，今年金融机构更加看重企业的负债情况、盈利能力和土地储备量。当行业净利润率普遍维持在10%~13%时，融资成本只要超过10%，就意味着大量利息支出正在吞噬企业利润，这种局势仍将延续到2020年。
━━━━融资“马太效应”
2019年最后一个季度，万科、中海、华润和龙湖等头部房企推出了多种模式的融资计划，万科ABS（资产支持的证券化）成行、中海再发美元票据、华润配股融资，龙湖被上交所受理了180亿元公司债。
融到大笔便宜的钱，这已成为大房企的游戏。12月9日，招银国际发布消息称华润置地已于2019年12月3日成功定价10.5亿美元前5年不可赎回次高级永续债，票息3.75%。之前10月，华润置地还抛出了配股融资计划，按每股33.65港元向不少于六名独立承配人配售2亿股，配股融资所得净额约为67.2亿港元。11月，华润置地与多家银行组成的财团订立一份贷款融资协议，获授86亿元定期贷款融资，为期5年。
万科两次发行的中期票据利率在3.5%以下。此外，万科一直是ABS的发行大户，今年下半年以来已经发行了总额超过35亿元的ABS。据天风证券统计，截至2019年7月，万科的ABS存量发行总规模超过1000亿元。
12月3日，中国海外发展在港交所正式挂牌发行了一宗2029年到期的有担保票据，该票据已发行规模2.94亿美元，利率为3.05%。中海鲜少发行外币债，2019年7月，中海发行了票息为3.45%的10年期美元债以及5.5年期20亿元港币固息债券，火爆页游公益服，票息为2.9%。这不但刷新了同行业的最低利率，还创造了内资企业公开发行的最长年期港币债券。
存在融资鸿沟的中小房企，就没有那么好运了。它们发行的海外债券利率都超过13%，它们中有当代置业、泰禾集团、鑫苑置业、景瑞控股、弘阳地产等公司。佳源国际更是用高达13.75%的利率仅融到6750万美元。力高集团发行2.5亿美元优先票据，利率为11.5%；华南城发行1.5亿美元票据，利率为11.5%。更为艰难的是，颐和地产、银亿股份等上百家房企直接被行业出清。
巨大的融资成本差异，也反射到市场冰火两重天的生存境遇。
华东一家房企营销负责人表示，从融资利率来看，大房企优势明显，但大家目的都一样，就是要稳定现金流。发债除了偿还即将到期的债务之外，还用于年底拿地补仓，房企也在加速推盘回笼资金来偿债。诸多信用评级不高的房企，只能借助于成本较高的信托融资和海外债券融资。“即使同在境外发债，大房企供给量占比高、融资成本降幅大、周期延长，中小房企发行量占比低，且低资质主体发行利率居高不下。一些资金紧张的房企只好通过转让项目股权融资。”
━━━━资金池的活水要多
融资必然产生负债，房企都希望自己的负债处在安全池里，但现实残酷。
中国指数研究院近期针对101家A股上市房企前三季度经营情况分析发现，2019年前三季度，A股上市房企资产负债率均值、剔除预收账款后的有效负债率均值、净负债率均值分别为73.4%、67%、113%，同比分别增加0.2、0.4、3个百分点，行业负债水平仍处于高位。
阳光城(000671,股吧)执行副总裁吴建斌之前表示，“房地产投资长期看大势，短期看政策。当前融资形势十分严峻，每家企业都难，政府要把房地产业里的多余水分挤出去。房地产度过危机最核心的解决办法，就是资金池的活水要多。”
在现金流和负债率的选择上，很多房企难以“自主”，记者发现，高利率的融资渠道有95%来自公司债，而且几乎全是美元债。据同策研究院监测，今年前10个月，融资利率最高的50笔均在7%以上，区间在7.33%~15.5%， 13笔融资利率超过10%。
中原地产市场分析师卢文曦表示，目前市场对于房地产企业发债还是看得紧，个别大房企还能拿到而且利率比较低。小企业一般发不出去，而且利率很高。“没有办法只能到境外去发美元债。并不是每一家公司发债都会受到欢迎。”
作为房地产头部企业的恒大，其旗下恒大研究院报告称，截至2018年底，房企各主要渠道有息负债余额20.3万亿元，其中，大部分将在2019年～2021年集中到期。
对今年近200家房企的加权净负债率为91.37%，达2015年以来的最高值这个数字，协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示，净负债率上涨意味着房企手中的现金大幅减少，也就是房企的流动性出现了问题。今年和明年，会有一些中型甚至大型房企出现偿付困难的现象。2019年已经有一批小型或微型房企破产，未来两三年这种情况会更加严重。
黄立冲建议，现在没有更多好的做法，只能在可能的情况下尽量套现，尽量降价出售，要钱不要货，减少资产；还要尽量停止土地投资，先消化手上的土地储备，减少还款付息压力。
亿翰智库统计数据显示，2019年上半年，20家样本企业的平均利息支出为17亿元，较2018年同期增长33.9%。
对于房企当前面临的融资态势，记者采访获得的主流观点有两种：一是未来最大的风险，是资金流动性和外债，销售回款是保证财务健康的护身符；二是最好借钱的时间长，可以穿越周期。
即将过去的2019年，大多数房企都在积极通过削减土地补充和减少供应来应对市场的风险。即将到来的2020年，房企不管选择哪一种增长策略，归根结底，融资成本和融资难度仍然是核心，这个大逻辑需要把握出色。
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